Advogados Imobiliários em São Paulo

O leilão de imóveis pode apresentar valores inferiores aos praticados em negociações particulares, especialmente na segunda praça. O deságio, contudo, não indica isoladamente que a aquisição seja juridicamente adequada ou economicamente vantajosa. O valor do lance representa apenas uma parte do custo da operação, e a diferença entre o preço de avaliação e o preço mínimo pode estar relacionada à ocupação, à existência de disputas judiciais, à dificuldade de regularização ou a outras circunstâncias que precisam ser examinadas previamente.

Nos leilões judiciais, a primeira praça costuma observar o valor da avaliação. Caso não haja lance, a segunda praça pode admitir ofertas inferiores, respeitado o preço mínimo estabelecido pelo juiz e informado no edital. Na ausência de fixação expressa, o Código de Processo Civil considera vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação. Em leilões extrajudiciais, especialmente aqueles decorrentes de alienação fiduciária, as regras seguem legislação e procedimentos próprios, que também devem ser verificados no edital e nos documentos da garantia.

A análise de edital é uma etapa indispensável para quem pretende comprar imóvel em leilão. O edital estabelece as condições da venda, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, as responsabilidades atribuídas ao arrematante, a situação de ocupação e os procedimentos posteriores. Também pode indicar a existência de recursos, ações, gravames, débitos ou limitações que afetem a aquisição.

A leitura isolada do edital, entretanto, nem sempre é suficiente. Algumas informações aparecem de forma resumida, dependem da consulta ao processo ou precisam ser confrontadas com a matrícula atualizada, com certidões e com a situação concreta do imóvel.

Antes do lance, a análise jurídica pode compreender:

• a identificação exata do bem que está sendo levado a leilão;
• a confirmação de que a penhora ou a garantia recai sobre a propriedade integral, e não apenas sobre direitos aquisitivos, fração ideal ou nua-propriedade;
• a verificação do proprietário registrado e da cadeia de transmissões;
• a análise de penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidades, cláusulas restritivas e outros gravames;
• a compatibilidade entre a descrição da matrícula, o cadastro municipal e a situação física do imóvel;
• a existência de construção, ampliação ou unidade ainda não averbada;
• a regularidade das intimações e comunicações exigidas pelo procedimento;
• a existência de ações capazes de afetar a validade ou a eficácia da alienação;
• a situação dos débitos tributários e condominiais;
• a ocupação por proprietário, locatário, familiar ou terceiro;
• as condições de pagamento e eventual possibilidade de parcelamento;
• os prazos para depósito do preço, pagamento da comissão e cumprimento das demais obrigações.

A matrícula atualizada deve ser examinada para além da última averbação. Registros anteriores podem revelar a origem do domínio, limitações urbanísticas, instituição de condomínio, convenção, incorporação, usufruto, incomunicabilidade, inalienabilidade, indisponibilidade ou sucessivas constrições judiciais. Também é necessário verificar se o imóvel descrito no edital corresponde efetivamente ao bem registrado e à unidade que será entregue.

As certidões complementam essa investigação. Conforme o caso, podem ser relevantes certidões fiscais, forenses, condominiais, municipais e relacionadas aos proprietários ou executados. A consulta aos autos do processo permite avaliar a regularidade da penhora, da avaliação, das intimações e da publicação do edital, além de identificar recursos, impugnações ou incidentes ainda pendentes.

O custo real da arrematação também precisa ser projetado antes do lance. Além do preço ofertado, podem incidir comissão do leiloeiro, ITBI, emolumentos de registro, despesas processuais, certidões, regularização documental, tributos, encargos condominiais e custos relacionados à desocupação ou conservação do imóvel. A atribuição de cada responsabilidade depende da natureza do leilão, do edital, da legislação aplicável e das decisões proferidas no processo.

Em alienações judiciais, o artigo 908 do Código de Processo Civil prevê que os créditos incidentes sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-roguem no preço da alienação, observada a ordem de preferência. A aplicação dessa regra aos débitos concretos exige cuidado, especialmente quanto às despesas condominiais, à suficiência do produto da arrematação e às disposições do edital. Quanto aos débitos tributários anteriores à alienação judicial, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a responsabilidade não pode ser transferida ao arrematante por previsão editalícia contrária à legislação.

A ocupação é outro fator relevante. A arrematação não significa, necessariamente, que o imóvel será entregue imediatamente desocupado. Pode ser necessária a expedição de mandado de imissão na posse e a adoção de providências para a retirada dos ocupantes. Em determinadas situações, surgem alegações de locação, posse de terceiros, benfeitorias, direito de retenção ou outras controvérsias que afetam o tempo e o custo da efetiva disponibilização do bem.

Após a arrematação, ainda existem etapas formais. O preço deve ser pago na forma e no prazo previstos, assim como a comissão do leiloeiro e as demais despesas. Em leilões judiciais, depois do cumprimento das condições e da superação da fase de impugnação, são expedidas a carta de arrematação e, quando necessário, o mandado de imissão na posse. A carta deverá ser levada ao Registro de Imóveis competente, acompanhada dos documentos e comprovantes exigidos.

A assinatura do auto torna a arrematação, em regra, perfeita, acabada e irretratável. O Código de Processo Civil admite invalidação, ineficácia ou resolução em hipóteses específicas, além de prever prazos e procedimentos próprios para a alegação de vícios. Por essa razão, a apuração documental anterior ao lance assume especial relevância: certos problemas podem ser discutidos depois, mas a reversão da operação é juridicamente mais restrita e, na prática, mais complexa.

O escritório atua tanto na assessoria de interessados em arrematar imóveis quanto na representação de proprietários, devedores e terceiros afetados por leilões realizados com possíveis irregularidades. A discussão pode envolver ausência de intimação, avaliação inadequada, preço vil, descrição incorreta do bem, vícios do edital, desrespeito ao procedimento legal, excesso de execução, impenhorabilidade ou outras circunstâncias capazes de comprometer a alienação.

Em leilão de imóveis em São Paulo ou em outras localidades do país, a atuação pode abranger:

• análise jurídica do edital antes do lance;
• due diligence da matrícula e das certidões;
• consulta e análise do processo judicial;
• verificação de débitos, ônus e restrições;
• avaliação jurídica da situação de ocupação;
• estimativa dos custos documentais e registrais da aquisição;
• orientação durante a apresentação do lance e o pagamento;
• acompanhamento da expedição da carta de arrematação;
• registro da aquisição perante o Cartório de Registro de Imóveis;
• pedido de imissão na posse;
• defesa em impugnações e ações relacionadas à arrematação;
• análise de vícios para proprietários que tiveram o imóvel levado a leilão;
• adoção de medidas judiciais urgentes, quando juridicamente cabíveis.

Imóveis podem permanecer por anos sem registro adequado, com divergências de área, sucessões não formalizadas, contratos particulares não levados a registro ou construções incompatíveis com a matrícula. Essas irregularidades dificultam a venda, o financiamento, a partilha e o exercício pleno da propriedade.

A regularização depende da origem do problema e pode exigir providências perante cartórios, prefeituras, órgãos públicos ou o Poder Judiciário.

A atuação compreende:

• abertura, atualização e regularização de matrícula;
• retificação de área e de descrição registral;
• averbação de construções e alterações;
• desdobro, desmembramento e unificação de imóveis;
• adjudicação compulsória;
• regularização de contratos particulares de compra e venda;
• inventário e partilha com repercussão imobiliária;
• extinção de condomínio;
• usucapião judicial e extrajudicial.

A usucapião extrajudicial é processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do bem, com representação obrigatória por advogado. O procedimento exige documentação capaz de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, além de ata notarial, planta, memorial descritivo e certidões, conforme as particularidades do caso. A via extrajudicial depende da viabilidade documental e da inexistência de controvérsia que imponha o encaminhamento da questão ao Judiciário.